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子木聊房 2018年哪些城市可以買房?


文丨子木

《軍師聯盟》中,曹操第一謀士荀彧曾對后輩司馬懿說:“國之興亡,人之生死,事之成敗,均在于形勢和人心。居高者,善造勢,位低者,善趨勢,可成矣。”

這句話對司馬仲達尤為重要,他不但運籌帷幄,造勢取人心,為曹丕爭得了太子之位;且后繼與諸葛亮在西城對弈之時,明知“空城計”而不破之。

他知道殺了諸葛亮,三國鼎立的局勢便會被打破,功高蓋主也會讓曹家對他起誅族之意。所以說,觀勢、順勢、造勢,則是一個人一生都要修煉的本領。

但“勢”這東西并非那么簡單,不單要看,還要學會用。這也就是為什么每天都會有有成千上萬的年輕人涌入創業浪潮,爭相成為風口上的弄潮兒,要知道,風口之上,豬也可以飛起來,但這風口過去了,或者拐彎兒了,掉下來的可都是豬肉餡餅。

這幾天美元的持續大幅貶值讓很多人人心惶惶,因為2018年剛過去一個月,美元就跌了3%,創下2016年3月以來最大單月跌幅!

背后有三種可能性,其一,是美國經濟形勢疲軟,再加上特朗普降稅,美國經常賬戶赤字加劇,資本吸引力趨弱,大量資本開始向外流動;

其二,真如2018年預言所說,有金融組織在預謀10年一次的金融危機,故意做空美元,把它作為導火索,觸發全球經濟連鎖垮塌,謀取利益;

其三,美國在精心布局發動匯率戰爭,開啟割草計劃,像93年的日本一樣,先讓日元暴漲,讓日本國內資本外流消費投資,再一針扎破日本泡沫,掏空經濟。

但無論哪種可能性,目前的絕對條件還未形成,如果跌破危機紅線,中國就得全線戒備了,具體還得看下一步美元的走勢。

如果真如其二所說,到時候美元會飛流直下三千尺,誰也擋不住。神擋殺神,佛擋殺佛,美聯儲敢擋,就殺美聯儲。

這就是所謂的全球的經濟趨勢。

再看中國。中國這段時間的市場看似波瀾不驚,實則暗流涌動

達沃斯論壇之后,中央政治局開始組織領導人加急學習,現代化經濟體系的轉型及建設已經如火如荼。

不得不佩服當今政策的落地效率,目前來看,全行業已經進入了瘋狂擠泡沫周期,最嚴重的當屬是金融市場和房地產市場。

各家銀行紛紛對外發布文件,全面叫停開發貸、個貸,掐死金融向房地產市場的供血管道。這就是所謂的國勢,也叫做國運,我在上篇文章《2018年金融風暴》里具體講過。

到這里,可能有些朋友就坐不住了。子木你講的又是全球,又是國家,跟我有什么關系?大勢我是把握不住的,因為對于我們來說,要倒霉一起倒霉,我只關心隔壁老王家剛買了一套房,同事老李家準備過年再買一套,2018年我到底買不買房?

仔細想想,這也是很正常的,因為幸福感源于對比,對于更多的人來講,大家只關心身邊的“勢”。

介于年關將近,這幾天在房產研習社問我2018年是否買房的問題特別多,所以子木特地做了一期文章分享給大家,教你如何判斷一個城市房子的升值潛力。

這個話題剛開始寫的時候還是非常糾結的,因為這么多城市,不知道從哪個角度下手,城市類型又按什么維度去劃分能滿足大家的需求,索性就決定按照用戶最典型的幾個問題入手(僅限于帶有投資屬性的購房需求)。

1

①子木老師,看您很多文章,都在鼓吹一二線城市,放棄三四線城市,大家都應該賣掉三四線的房子去一二線城市發展嗎?

A:首先這個問題存在邏輯上的誤解。一二線城市肯定要比三四線城市的城市化率高,資源優質,產業發達,這點毋庸置疑,但是宜居的話,三四線未嘗不是很好的選擇。很多人世代相傳扎根于一個縣城,你讓他舉家搬遷,賣掉所有資產去一二線城市發展,這是不可能的。

人口流動集群化,追逐更優質的資源和生活條件是必然的趨勢。不妨把機會留給下一代,細心教育栽培,不斷地向上變遷。

對于2018年三四五線城市是否應該買房。這個還要看你城市的情況,如果目前你所在的城市,因棚改或者不沾邊的利好政策讓樓市大火,身邊的人對買房還是趨之若鶩,那你就要立馬停下來了。

這個時候上車已為時已晚,過年3月份又是樓市旺季,恰好處于浪尖上,要等到2018年下半年行情穩定了再出手。半年時間足夠可以讓三四線城市沉淀泡沫。等市場回歸理性,購房者都冷靜下來,供需關系重置了再去選房買房,將會有更大的余地。

2

②每天都在關注房價數據,我這個城市已經顯示連續6個月下跌了,但我去看房,卻發現房價都是漲的,這是為什么?

A:這個現象再正常不過了,子木搞了好幾年的數據研究分析,都無法校準市場真實情況。因為市場上的房價數據都是假的,包括官方。大家都按照自己的意圖去做數據,官方為了任務,房企為了銷售,你看哪個中介的朋友圈里的房價跌過?

就比如你出門買了一斤橘子,明碼標價5元一斤,但最后因為討價還價,最后的交易價格并非是原價。但是城管看見了,看到你在老王家買了一斤橘子,于是就記錄了下來:老王今天賣了一斤橘子,賺了5元錢,收保護費2元…

中國房地產的一大特色就是信息不對稱,這個當然和政府的監管力度有關,譬如最有意思的是有的人為了買房避稅,還能和中介搞出個陰陽合同。

一手房還能監控得到,二手房自由化市場是無從考究的。這點和新加坡差之千里,新加坡可以監管定位到每一套房源,能高效反映出市場的真實情況。實現房住不炒,中國目前還很難做到。

所以,中國房價的數據越宏觀越精準,越微觀越失真。在這種情況下,我們就必須學會用其他因素去反推市場的“勢”。

這就是我在寫文章的時候,有個粉絲說我不放數據瞎掰扯,如果參不透本質,數據又有什么用呢?

就比如當初天津稱濱海新區是中國第一新區,2016年GDP高達10002億元,遠超上海浦東新區,創造了中國城市發展史上的神話!你是來搞笑的么?

無論常住人口,產業級別,還是上市企業總數,土地財政收入比例,上海浦東新區都可以秒殺天津的濱海新區,這個數據就是無用的。

再說說天津,之前子木講過,天津什么都好,就是離北京實在太近了。京津冀城市群和長三角、珠三角城市群是無法放在一個維度對比的,你見過世界上哪個超級城市群,核心城市旁邊還圍繞著一圈貧困帶?京津冀就是這樣。

追本溯源,還是因為南北差異,水陸差異。長三角和珠三角城市群,即使是一個小縣城早期都是很富庶的,早期的輕工業和富饒的水運資源,高頻活躍的貿易都奠定了穩定的經濟基礎,所以其核心城市并沒有抽干周邊小城市的資源。

而對于北京來講,一開始大家都很窮。要想把北京捧上國際神壇,就必須集全省之力為它供血,人才和資源都被北京吸干了,周邊還怎么發展?這就是河北的窘境。

其次是文化的缺失。很早以前,河北的文化就逐漸被京文化沖淡了。不像長三角除了上海本地文化,蘇州還有自己的園林和彈詞,杭州還有白居易和蘇東坡,西湖和大運河,白娘子和梁祝傳說。有文化的地方就有根,有根的地方,人就不容易散去。

這里提一下水陸差異和胡煥庸線。胡煥庸老前輩在1935年在發表的《中國人口之分布》中,將黑龍江黑河和云南騰沖相連,那時候還沒有計算機,只能人工測算,這一連,將古籍中的文學記載量化,也預言了中國未來近百年的區域發展。

以胡煥庸線為界,東南遠大于西北,結合水陸差異,你會發現絕大數熱點城市都在有水的地方,除了沿海城市就是沿河(長江、黃河)城市,例如長江上的武漢、重慶,黃河上的濟南、鄭州等。

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③買一個城市的房子,就是投資一個城市的股票,但是怎么去判斷一個城市的房價是否有泡沫呢?

A:判斷一個城市的房價是否有泡沫,這是一門學問。最簡單的方法就是,你去一個城市的大街上,是否能看到成群結隊嬉笑打罵的年輕人,說明這個城市很年輕,有無限的張力,當然這是個玩笑話。

真正判斷城市房價是否有泡沫,要看很多方面,人口凈流入的比值,GDP增速,是否有可以提供高納稅的產業,城市房地產市場的租售比,庫存量等等。

但子木今天講一個最簡單的,就是GDP和房價的關系。下面是一組數據。

我們以萬億GDP俱樂部成員排行榜做對比分析。

除特殊情況下,城市GDP總量和房價一般是正相關。從圖中可以看到北上廣深的房價和GDP總量是幾乎成正比的,其中京滬兩地遙遙領先。

但是在GDP總量排行里并沒有出現廈門、福州、三亞和珠海的身影,而在房價排行榜,廈門卻排名第四,直逼深圳。所以到這里你應該清楚了吧,沒有經濟支撐的高房價,只有一個原因,是被投機者炒高的。這些城市的購房風險很大。

再看榜單,重慶經濟總量排名第5,房價排名卻被甩到了46。很多人就興奮了,說這簡直就是價值洼地啊。

但實際情況又不是這樣的,重慶的人口3000萬,體量相當于一個省,和其他同類城市無法對比,而且大量的土地,龐大的庫存和債務黑洞,讓這個城市的可持續發展的道路上根基風雨飄搖,這也就是重慶房價再怎么漲也跑不過成都的原因。

至于經濟較好,但房價排名較后的長沙、無錫當然還有上漲的潛力。(大家可以在后臺回復“房價”,獲取1月100城價格指數變化)。

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④子木老師,我家三線城市呼和浩特,馬上要開通高鐵了,房價肯定會漲上去嗎?

A:大局來看,像內蒙古、山西這些省份正在“東北化”

靠重工業和能源產業作為支柱的城市,勢必會被供給端改革的洪水沖出國家發展紅利車道。更何況舉國都在產業升級,向高精尖進軍,按照他們現在的基礎和資源情況,未來想要高速發展是很艱難的。

至于開通高鐵房價會不會漲價,短期內群眾心理肯定會漲,但幅度會很小。但是建成之后一定會加速內地人口向外流出,無論是學生外出求學還是人才外出求發展。

之前我在多篇文章中提過,一個城市的生命,要么得有產業,要么得有人才。就像武漢,雖然當年發展重工產業轉型較晚,造成人才大量流失,北上京滬,南下廣深。

但是現在武漢政府的覺悟很高,開始大力發展第三產業,人才政策也是日新月異,城市發展潛力和房價上漲預期可想而知。

而對于產業來講,北京的海淀、深圳的南山、杭州的濱江區、未來科技城都在早期完成了第三高科技產業的戰略布局,給未來的產業趨勢做好了鋪墊,那么無論是響應國家號召還是吸引人才都有了天然優勢。

這點,蘇州就差了些,所以說今年蘇州GDP掉隊是很正常的,因為光靠外部投資,而不去優化內部產業結構,很容易被后來者居上。

還有人問我關于鄭州未來的趨勢怎么樣,也不用講其他,單就人口,河南9532萬,鄭州956萬,這個量級怎么也能撐起一個城市的發展,東部制造業一旦轉移,鄭州的人口紅利優勢就爆發了。

最后總結一下,馬上就要過年了,年后3月開春,即迎來第一個購房旺季,在三四線城市,這個現象周期尤為明顯。如果純剛需購房,一定要把握好年前這段時間找房找地段,避免趕上熱潮。





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