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利財網

開封買房幫 「198」45人2個小時,關于開封房地產,他們說了啥?


對于開封的房地產現狀,不乏熱心者。

2018年7月8日,他們在一九季,有媒體,有業內,有購房者,有投資客。

共計進行三個小時,八個大話題,數十個小話題。

沒能實現四百人微信購房群的同步直播,下次努力。

廢話不說,且看總結。

感謝贊助商。

感謝海馬公館,東潤銀基望京,新惠華府,藍城誠園,恒大帝景等項目的支持。

Part1:

相比于2017年,2018年上半年的房地產數據似乎不夠驚艷。

從2015年開始,開封房地產的銷售數據實現了三連跳,從128億升至169億,再升至209億。每年以30-40億的數據遞增,這背后得益于開封房價的增長,得益于市場形勢轉好銷售量大幅上揚。對于2018年上半年來說,目前能得到的相對官方數據是,商品房累計成交8314套,其中住宅5822套,商業房2225套。數據不夠經驗的原因似乎和限價備案,6月中旬開盤的恒大文旅城數據未全部錄入有關。

和2017年相比,房地產的銷售數據依賴于新區,而對新區有絕對貢獻力量的莫過于恒大組團。去年是恒大雙子星(恒大帝景和恒大未來城),今年是恒大三劍客(恒大帝景,恒大文旅城和恒大未來城)。可以說,上半年最重要的一次項目開盤莫過于恒大文旅城。

恒大文旅城6月17日首期開盤均價:高層9200-11000元/㎡,洋房12500-13500元/㎡。累計到訪超4000組認籌客戶,成交金額預計在25-28個億。而值得注意的是,相對于恒大未來城把目光鎖定在鄭開,那么恒大文旅城的客群則來自全河南。

為什么一個項目能吸引全省的關注?

當然和恒大文旅城最重要的配套恒大童世界有關。恒大童世界是專為少年兒童打造的全球唯一的全室內、全天候、全季節的童話神話樂園,建成后游客輻射區域將是整個中原區域,預計年游客接待數到訪2000萬。

Part2:

現在來看,上半年的土地拍賣的邏輯順序非常簡單。

上半年的拿地大戶是新建投,布局高鐵片區。上半年的土拍熱點區域是復興大道,土地熱的區域,或許是未來房價的熱門區域。但,誰才是開封地價的試金石?這個答案或許在中意湖片區。汴西湖區域先是千畝大盤和西湖同步建設,剩余的地塊早已是寸土寸金。在汴西湖片區發展的同時,以恒大為主的房企“接管”了運糧湖。城市向西的勢頭已然勢不可擋,難道會跳躍中意湖發展?從目前來看,答案是否定的。這個區域,規劃了超過20+棟寫字樓,如今已經陸續復工并且交付。這個區域,規劃并正在建設中意湖,博物館,中心書城,中央公園等。這個區域商住用地的價值隨著配套的逐步落成已然水漲船高,更何況還有政務區的價值。

上半年的土拍,有一大看點,兩大冷門。看點莫過于古城區3-1地塊650+萬/畝成交,冷門莫過于西關街地塊由龍盛置業(龍亭建投是大股東)接手,中山路魏都西路(火車站區域)地塊名花無主。

對于古城區,超過650萬的地價,基本上決定了未來精裝項目的售價要1.5萬/㎡起步。這高出了在售項目御龍灣(毛坯標準層)將近6000元/平米。而1.5萬/㎡對于未來的古城區來說,也僅是起步而已。

而對于名花無主的中山路魏都西路地塊,土地用途包含了商業、二類居住、商務,平均容積率1.0且≤2.36。諸多的限制,讓開發商多少也有些束手無策。但這樣的規劃,對于火車站區域改造來說,寧缺毋濫,利用商業拉升住宅及區域土地價值亦是最好的選擇。然而,對于開發商在商業上的資金沉淀,在地價上或許也要適當考慮。

Part3:

開封大宏萬達廣場,將于9月28日開業。

這也是省內第12座萬達廣場,繼洛陽,鄭州,三門峽,平頂山,焦作,新鄉,商丘等地之后,萬達終至開封。萬達的開業,將為開封西湖萬達商圈注入活力,也是鄭開大道開業的第一個大型商業綜合體。在它之后,我們還會陸續看到正在建設的文旅為主導的商業綜合體樂享茂,還有引進紅星美凱龍的國際金融中心愛琴海,悅都的商業等等。如按計劃推進,這個區域的商業體量將會超過60萬㎡,而這個區域的人口導入亦十分密集。

萬達的開業,將會分流開元廣場,星光天地等區域的客流,對于大梁門以西,集英街沿線,開封西湖周邊的客流進行全方面的覆蓋,尤其是在早教,影院等業態上。對于大梁門以東的老城區客群,短期之內,萬博依然是最大的競爭對手,如今的萬博和海底撈的“緋聞”也日漸增多。東區的大潤發,依然是東南片區最常去的超市。古城區的文商旅,也在成為和開封西湖一樣的區域市民休閑散步的好去處。制約萬達輻射全市客群,尤其是東南北客群的因素,或和公共交通有關,即:公共交通線路能否有從東南北途徑萬達廣場的路線,且末班車的時間是否會與萬達閉店時間一致或稍微后延?

Part4:

新區置業,概括的可以分為一軸兩線三湖。其中,一軸指的是CBD中軸帶。兩線指的是東京大道和金明大道。三湖指的是汴西湖,中意湖,運糧湖。如果按熱度排名,這些區域大概排名或許是汴西湖,運糧湖,金明大道,中意湖,東京大道,CBD中軸帶。

開封西湖,是隨著開封新區發展的重要區域。圍繞著開封西湖,目前已成熟的區域基本上可以從集英街覆蓋到四大街。即,對于西區的認識,也從大梁門到金明廣場,到汴西湖。如今,或許應該到了中意湖和運糧湖。開封西湖的價值,無需多言,這個區域集結了開封新區最好的配套,也在引領開封區域最好的住宅產品,也是開封知名房企,百強房企重兵壓陣的區域。這個區域知名的洋房項目有海馬公館,綠城桃李春風。這個區域知名的千畝大盤有鄭開橄欖城,楓華西湖灣,鄭開森林半島(已售罄)。這個區域內知名的項目有西湖印象,暉達新世界(中南林樾)等。對于開封西湖,無論是投資還是商業,買就對了。

運糧湖,目前依然是投資者的聚集地。畢竟過了十四大街這個區域,對于剛需以及自住的客群,短期來看,依然不夠便利。區域內目前多以在售項目為主,交付的僅有東匯名城。也許,隨著恒大未來城,恒大文旅城,建業菊香里,北大未名府等項目部分房源交付以后,商業及生活配套逐步落成,運糧湖這個區域,才會從投資為主轉向投資兼自住皆適宜的區域。

金明大道,區域的絕對成熟,使得新地塊的項目都不大。任何房企,在這個區域能拿到百畝土地都可謂是一件奢侈的事。這個區域,目前已經集聚了藍光地塊,新惠華府,中南樾府。他們的共性是,地塊都不大,但誰能在小而精上取得優勢,誰就是這個區域的銷冠。今年以來,首當其沖的是中南樾府,在基本上沒有外宣的情況下,蓄客數量也有將近700余組。對于中南來說,項目的工程進度,工程質量,成品房標準,樣板間等產品細節,能否打動購房者,或許是中南要考慮的。中南之后還有或許在下半年入市的新惠華府,和19年入市的藍光地塊。相比起來中南,新惠華府的優勢在于自貿區的高新智造谷版塊恰好延伸到該項目。同時,新惠和四建的組合優勢,住宅部分戶型88平米起,都會讓這個項目在入市之后,迅速引爆。

中意湖區域,目前依然是以商務寫字樓為主,正在建設中意湖及相關配套(中心書城開業在即)。政務商務價值的背后,掩藏的是居住價值。這個區域的土地價值,如今正在慢慢的釋放。

東京大道,現狀是海馬公館,綠城桃李春風兩個品質洋房項目加暉達新世界等樓盤。而這條路的未來,在于東京大道向北高鐵站進一步拓展,想汴西湖龍頭區域進一步拓展,拓展之后高鐵片區集結了亞新,建業,永威,汴西湖龍頭片區也將集結綠城,海馬,富力,楓華。

CBD中軸帶,這個區域主要是以中意湖為中心,南向宋城路延伸,北向東京大道,復興大道延伸。相比起來,在當下熱點關注的開封新區,這條中軸帶并不顯眼,但如今這個區域藍城已然進駐,規劃的中央公園也正在逐步落地。同時,隨著鄭開向南,包括大河系,榮盛等項目的發力,未來這個區域亦值得關注。

關于開封新區置業,未來我們更詳細的聊。

此次活動之后,是不是應該開個西區置業專場了?

如果你有意,請私信我。

Part5:

古城區,應該重新被認知。

一是古城文旅,二是古城住宅。

古城文旅的代表項目,莫過于建業東京夢華,包含七盛角,半畝園,萬膳街等。

古城住宅的代表項目,近年來也僅有御龍灣,未來還會有盛潤地塊,泰和府項目,藍城艮岳項目。對于御龍灣的業主來說,在后三個項目入市以后,你會發現你當年購買的御龍灣已然大幅升值。同時,你還應該知道的一些古城規劃有,大南門甕城廣場,該地塊北至太平南街、勤農街,東、西、南三面緊鄰城墻,中山路從中穿過。大南門甕城復建是開封古城墻復建項目重點之一。同時,雙龍巷旁邊的盛潤地塊土拍已然650萬/畝,這樣的面粉,做出來的面包,定有屬于懂他的客群。然而對于絕大多數人來說,這個面包,我們吃不起。

開發古城區,當有耐心和包容心。耐心在于拆遷難,文堪難。包容心在于你應當允許開發商在開發文商旅項目的同時,適當匹配高端住宅。當你享受前者的時候,就不要斥責后者的高房價。古城區的未來在于多地塊展現八朝古都的城摞城歷史,你不可能指望著在一塊地下面直接開挖,挖出開封地下的幾座城進行展示。畢竟,無論是財政,還是文保,當下都做不到。而多地塊展示城摞城,古城的歷史,也將延伸開封古城的歷史價值,旅游價值。在這一點上,確實該去西安取經。

古城區的未來,高端住宅也會越來越多。甚至不夸張的說,可能在一片破落的老宅之中,突然展現一個新的高端的小區。它隱藏在古城的破落之中,又是極致圈層的住所。這需要開發商的產品設計,景觀設計等各方面的能力。而具備這樣能力的開發商,如今已然來到開封,它叫藍城。

關于古城區的未來,歡迎詳細探討。

如果你有意,請私信我。場地已備好,古城專場等你來。

Part6:

西區之后,下一個熱點看百強云集的復興大道。

復興大道的現狀,像極了多年之前的鄭開大道。只不過,入駐的開發商段位更高,這一區域集結了碧桂園保利雅居樂組成的碧桂園國控保利城項目,康橋九溪郡,楓華西湖灣,圣樺城。對于復興大道來說,西段,中段的價值已然顯現。

我們把目光放到復興大道中段,放到康橋九溪郡項目。這個項目有幾個優勢:

1、康橋在鄭州區域的口碑。如果說百強房企在省內都降標,那么從省內走出的品質房企,在來到曾經的舊國都,老省會的時候,是否會用心做產品,我們拭目以待。

2、人生當有別,一墅見高下。這是當年康橋林溪灣的廣告語,已成為經典。此次進入開封之后,打造純粹的多層洋房產品。而對于開封來說,難得純洋房,難得康橋。

Part7:

說到洋房,開封市場目前主流的西區洋房包括了海馬公館,綠城桃李春風,東潤銀基望京,鄭開橄欖城6期香頌,西湖印象等。相比起來,對于東潤銀基望京來說,即使你優秀,但你太孤獨。從區域上來講,位于自貿區,近距宋都紫薇園,打造洋房+疊墅的純粹中式居所,容積率約1.25,僅408戶。在剛開放的樣板間,亦展示了7.6米闊綽的大客廳。但遺憾的是,汴西湖區域再往西,東潤銀基望京無競品,一個人吆喝終究抵不住眾人發力。

對于集結西湖區域的洋房來說,購房者會有更多的打算。比如,我是買品質更好的海馬公館,還是買品牌更高的綠城桃李春風,還是買生活配套非常成熟的橄欖城?他們會在選擇洋房時,根據自身的需求去糾結,但糾結的結果大多依然是在西湖邊購置自己的洋房。

感謝各位蒞臨,我們下次見。





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